樓市整體活躍度回升
——從商品房待售面積首現(xiàn)減少看宏觀調(diào)控繼續(xù)顯效
 
　　“這房子不錯(cuò)，滿2年，沒(méi)稅，挺適合你們小兩口的，房主急著出手價(jià)錢(qián)還能商量，想看房的話提前告訴我，我給你們約房主”，時(shí)間已近晚上7點(diǎn)，北京某房產(chǎn)中介小劉還在忙著招呼客人。記者在該門(mén)店看到，雖然天色漸暗，但是仍有客人在咨詢(xún)買(mǎi)房。
 
　　在中央和地方政策作用刺激下，樓市處于持續(xù)回暖過(guò)程中，銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)市場(chǎng)整體活躍度回升。
 
　　庫(kù)存首現(xiàn)減少
 
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，困擾我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)去庫(kù)存正在出現(xiàn)積極變化。自2012年4月以來(lái)持續(xù)長(zhǎng)達(dá)3年之久的商品房庫(kù)存持續(xù)上升態(tài)勢(shì)首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，5月末商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現(xiàn)減少。
 
　　數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷(xiāo)售面積降幅收窄，其中住宅銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)同比止跌行情，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積也同比增長(zhǎng)，增幅約3.9%。另外，連續(xù)14個(gè)月累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)的商品房銷(xiāo)售額，在1-5月數(shù)據(jù)中也首次出現(xiàn)了正增長(zhǎng)，漲幅3.1%。
 
　　銷(xiāo)售回升帶動(dòng)房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有所增加，而價(jià)格環(huán)比下降的城市有所減少。
 
　　住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續(xù)回暖和房?jī)r(jià)的回穩(wěn)，也刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和土地市場(chǎng)。
 
　　1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金降幅比1-4月份收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，房屋新開(kāi)工面積降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置面積降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金、土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積作為分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)的先行指標(biāo)，同比降幅均收窄，顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有向好跡象。
 
　　市場(chǎng)分化加劇
 
　　“看電視里報(bào)道深圳房?jī)r(jià)暴漲，搶房大戰(zhàn)不斷上演，可我的房子已經(jīng)掛出去2個(gè)月了，價(jià)錢(qián)也一降再降，還是沒(méi)賣(mài)出去。”山東某四線城市二手房售房者向記者抱怨道。
 
　　對(duì)目前整體看來(lái)是全面回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)別分析后就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的不同。數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)，40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.7%，1-4月份為下降3.6%；銷(xiāo)售額增長(zhǎng)5.8%，1-4月份為下降2.0%。與重點(diǎn)城市不同，非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售1-5月份降幅雖有所收窄但仍然下降。
 
　　分化更為明顯的是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。最新發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)上漲的主要是北上廣深4個(gè)一線城市，二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定；大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降，說(shuō)明大多數(shù)城市仍然處于去庫(kù)存階段。北京一位從業(yè)多年的房地產(chǎn)中介私底下告訴記者，北京現(xiàn)在二手房市場(chǎng)成交量雖然恢復(fù)較快，但是買(mǎi)賣(mài)雙方都比較理性，基本沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似深圳房?jī)r(jià)跳漲、房主毀約事件，而且目前北京多數(shù)地區(qū)二手房房?jī)r(jià)比前兩年的最高點(diǎn)仍有不同程度回落。
 
　　多地調(diào)查也表明，多數(shù)三、四線城市，商品房前期庫(kù)存基數(shù)較大，消納能力有限，住房供求關(guān)系趨于寬松的中長(zhǎng)期趨勢(shì)并未改變，目前房?jī)r(jià)大幅上漲基礎(chǔ)并不存在。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖北調(diào)查隊(duì)調(diào)查表明，不少樓盤(pán)采取以?xún)r(jià)換量策略，近期樓市雖有回暖趨勢(shì)，但開(kāi)發(fā)商也不敢輕易提價(jià)，首要任務(wù)是去庫(kù)存。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局內(nèi)蒙古調(diào)查總隊(duì)近期深入全區(qū)各盟市主城區(qū)進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)查，并實(shí)地走訪了21家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和7家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，調(diào)查結(jié)果顯示：受政策拉動(dòng)二手房交易短期內(nèi)放量上行，市場(chǎng)趨于活躍，但房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供求關(guān)系并未改變，交易價(jià)格仍呈下降態(tài)勢(shì)，受訪企業(yè)普遍對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度。
 
　　總體來(lái)看，部分二線城市和多數(shù)三四線城市，目前待售的房屋可能需要較長(zhǎng)一段時(shí)間才能消化。福州被調(diào)查的6家企業(yè)在預(yù)計(jì)去化周期方面均表示存在一定壓力，預(yù)計(jì)去化最長(zhǎng)30個(gè)月，最短6個(gè)月。
 
　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在高庫(kù)存壓力下房?jī)r(jià)整體不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。
 
　　多管齊下去庫(kù)存
 
　　6月8日起，廣州市調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策。這是廣州繼3月放松90平方米以下公積金貸款政策后，再度放松公積金購(gòu)房特別是二套房貸款政策，也意味著北上廣深等一線城市全線開(kāi)啟公積金對(duì)購(gòu)房的支持。
 
　　從去年10月份開(kāi)始，中央到地方打出了一系列樓市調(diào)控“組合拳”。隨著各地“限購(gòu)令”的取消、房貸利率優(yōu)惠面擴(kuò)大、購(gòu)房稅收減免、央行降息等多重政策利好的刺激，全國(guó)樓市多地成交顯著企穩(wěn)回升，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)存量消化。
 
　　從需求端來(lái)看，宏觀政策致力于鼓勵(lì)改善性住房需求和剛性住房需求入市，帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售積極向好，進(jìn)而穩(wěn)定住房消費(fèi)，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，助力減輕地方庫(kù)存壓力。
 
　　降息降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，直接降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房需求。而公積金政策和針對(duì)再購(gòu)房和二套房政策的調(diào)整，更是對(duì)改善型需求最直接的促進(jìn)。相比于“9·30”新政，“3·30”新政對(duì)購(gòu)房者的利好，不僅是房貸門(mén)檻進(jìn)一步降低，而且通過(guò)營(yíng)業(yè)稅“5改2”政策，給改善型需求購(gòu)房者帶來(lái)了真正的實(shí)惠，加速改善型需求入市。
 
　　從供給端來(lái)看，國(guó)家通過(guò)控制土地供應(yīng)，優(yōu)化住房用地結(jié)構(gòu)，緩解庫(kù)存壓力。各地根據(jù)自身情況制定相應(yīng)政策，從供應(yīng)端加速庫(kù)存去化進(jìn)程。福建有關(guān)部門(mén)近期下發(fā)文件指出：現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月的市、縣，未取得預(yù)售許可項(xiàng)目，符合相關(guān)規(guī)劃要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以申請(qǐng)土地用途、規(guī)劃條件變更，重新確定相應(yīng)的土地價(jià)款。安徽住建廳、發(fā)改委等12個(gè)部門(mén)前不久聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》要求，已供房地產(chǎn)用地過(guò)多、在建在售商品房數(shù)量過(guò)大，且消化周期過(guò)長(zhǎng)的地區(qū)，要明顯減少商品房用地供應(yīng)量，直至?xí)和９?yīng)。在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。
 
　　有業(yè)內(nèi)人士表示，土地用途規(guī)劃根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，允許根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需要調(diào)整，這增加了市場(chǎng)的主動(dòng)性和靈活性，后續(xù)樓市上市產(chǎn)品可更符合市場(chǎng)需求。